دعوای تخلیه عین مستاجره

دعاوی تخلیه از معروف‌ترین دعاوی در دادگاه های حقوقی می باشد تا جایی که حدود ۳۰ الی ۴۰% از دعاوی حقوقی مطرح در دادگاه های حقوقی را در دعوی تخلیه ملک مسکونی استیجاری و سایر دعاوی ناشی از روابط موجر و مستاجر تشکیل میدهد.

دعاوی تخلیه ملک ناشی از روابط استیجاری است، یعنی وقتی دعوی تخلیه مطرح می‌شود قاضی باید به دنبال احراز رابطه استیجاری بین طرفین باشد اجاره چیست؟ اول از تعریف اجاره شروع می کنیم. در قانون اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره میشود از همین‌رو اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره یعنی همان ملک خانه یا محل مورد اجاره را عین مستاجره می گویند. نکته مهمی که باید به آن توجه کنید اینکه اجاره جزء عقود لازم محسوب می شود یعنی عقدی که پس از امضای آن توسط موجر و مستاجر تا پایان مدت اجاره قابل فسخ به صورت یک طرفه نیست.

به عبارتی صاحب ملک نمی تواند به واسطه فروش آپارتمان یا نیاز شخصی نسبت به فسخ اجاره نامه و تخلیه آن اقدام کند و یا در مقابل مستاجر نیز نمی تواند هر زمانی که بخواهد برای مثال وسط زمستان قبل از پایان مدت اجاره آپارتمان یا محل تجاری را به اختیار خود تخلیه کند و بگوید از این به بعد من اجاره ماهانه پرداخت نمی کنم.

حتی در صورت تخلیه و تحویل کلید آن به شورای حل اختلاف باز هم در صورت عدم رضایت موجر باید اجاره بهای آن را تا پایان مدت اجاره به موجر پرداخت کند هرچند عملاً از منفعت آن مکان برای سکونت یا کسب و کار استفاده نکرده باشد مگر اینکه در اجاره نامه امکان فسخ یک طرفه پیش بینی شده باشد. نکات مهم در مورد اجاره نامه املاک مسکونی نکته بسیار مهم دیگر در مورد اجاره ها اینکه اجاره نامه ممکن است به صورت عادی و یا به صورت رسمی و در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود که هر کدام از آنها از نظر شکل و شیوه تنظیم و چه از نظر اجرایی در زمان تخلیه ملک تفاوت هایی با هم دارند.

اجاره نامه های تنظیمی در دفتر مشاورین املاک حتی با اخذ کد رهگیری هم اجاره نامه های عادی محسوب می شوند. موجر به عنوان طرف اصلی قرارداد اجاره لزومی ندارد که حتماً مالک اصلی آپارتمان یا مغازه‌ای که قصد اجاره دادن آن را دارد باشد چون ممکن است موجب خودش زمانی که آن محل را اجاره کرده در قراردادش با مالک اصلی شرط کرده که در مدت اجاره می توان آن را به شخص دیگری اجاره بدهد.

در این حالت اگر مستاجر فوق بخواهد آن را به غیر اجاره بدهد خودش می شود موجر و آن شخص ثالث یعنی فرد سوم میشود مستاجر. اما در اکثر اوقات موجر مالک محل استیجاری است. لذا در هنگام اجاره کردن ملک بررسی کنید که آیا موجر مالک ملک است یا خیر ؟ اگر خودش مستاجر است آیا حق انتقال به غیر دارد یا خیر و ثانیاً نباید مدت اجاره خودش با مالک تمام شده باشد والا مالک می‌تواند به واسطه پایان مدت اجاره درخواست تخلیه آن محل را بنماید.

موجر باید بررسی کند که فردی که خود را به عنوان مستاجر معرفی کرده است آیا مشخصات وی که در اجاره نامه درج می شود با مشخصات ظاهری و شناسنامه ای هم موافقت می‌کند یا خیر؟ چرا که مستاجر ممکن است یک شخص حقیقی مانند هریک از انسانها باشد و یا یک شخص حقوقی مانند یک شرکت تجاری و یا موسسه غیر تجاری باشد.

تخلیه ملک مسکونی

شرایط مهم برای بهره مند شدن موجر از امکان تخلیه فوری ملک پس از پایان مدت اجاره طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ این است که :

1. قرارداد اجاره حتماً در دو نسخه تنظیم شده باشد.

2. دو نفر شاهد ذیل قرارداد را امضا کرده باشند.

نکته: در صورتی که در قرارداد اجاره به تعداد نسخه‌ها اشاره ای نشده باشد اصل بر این است که قرارداد همان یک نسخه است و بار اثبات خلاف این موضوع با مدعی آن است . بنابراین اگر این قرارداد را در دو نسخه یا بیشتر تنظیم کردید حتما این موضوع در قرارداد تصریح شود تا اثبات آن در آینده دشوار نباشد.

آیا ارسال اظهارنامه قبل از درخواست تخلیه مستاجر ضروری است؟

طبق نظریه اداره کل حقوقی چنانچه اجاره نامه عادی باشد حتماً باید این موضوع از طریق ارسال اظهارنامه به مستاجر اطلاع داده شود و چنانچه اجاره نامه رسمی باشد باید با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و ارسال اخطاریه این موضوع را به مستاجر اطلاع دهید.

نکات کلیدی برای مستأجر ها اگر خانه ای را اجاره کرده باشید ولی بعدش به دلیلی بخواهید قرارداد اجاره را فسخ کنید با توجه به شرایطی این امکان برایتان وجود دارد:

1. در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشند مستاجر میتواند قرارداد را فسخ کند.

2. اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستاجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع و یا بهره بردن خارج کند و رفع عیب مقدور نباشد مستاجر میتواند تقاضای فسخ اجاره را داشته باشد.

3. اگر مستاجر در قرارداد بین موجر و مستاجر شرط شده باشد که هر موقع که تمایل داشت می تواند قرارداد را فسخ کند.

4. در صورت فوت مستاجر در اثنای مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه فسخ قرارداد امکان پذیر است. چرا باید در پایان مدت اجاره به تخلیه ملک اکتفاء نکرد؟

غالباً در قراردادهای اجاره قید می شود در صورتی که مستاجر در تاریخ مقرر در قرارداد اقدام به تخلیه مورد اجاره نکند به ازای هر روز تاخیر در تخلیه به عنوان مثال ۵۰۰هزارتومان به میزان خسارت و یا وجه التزام می بایست به موجر پرداخت نماید و یا قید می گردد اگر در موعد تخلیه مستاجر ملک را تخلیه کند ولی موجر اقدام به استرداد ودیعه ننماید به ازاء هر روز تاخیر در پرداخت ودیعه موجر می بایست به عنوان مثال ۵۰۰ هزار تومان به عنوان خسارت و یا وجه التزام به مستاجر پرداخت نماید.

ولی در عمل ممکن است مشکلاتی برای موجر و مستاجر به وجود بیاید. یعنی گاهی اوقات ممکن است مستاجر در تاریخ مقرر اقدام به تخلیه مورد اجاره نماید ولی موجر حاضر به تحویل گرفتن کلید و استرداد مبلغ ودیعه دریافتی به مستاجر نشود، در اینجا مستاجر برای دریافت آن مبلغ خسارت قراردادی یا وجه التزام می بایست:

• از طریق ارسال اظهارنامه از موجر درخواست نماید برای تحویل مورد اجاره و کلید حاضر شود. • اگر با وجود ارسال اظهارنامه موجر حاضر نشود مستاجر می بایست از طریق شورای حل اختلاف محل وقوع ملک تخلیه کامل مورد اجاره را تامین دلیل نماید یا به عبارتی درخواست کند.

• مستاجر کلید مورد اجاره را به دفتر شورا تسلیم نماید. نکته حائز اهمیت این است که گاهی اوقات مستاجر به ارسال اظهارنامه و تامین دلیل جهت اثبات تخلیه اکتفا می کند و کلید را تحویل شورا نمی دهد. در اینجا موجر می تواند ادعا کند که علی رغم تخلیه ملک توسط مستاجر ایشان حاضر به تحویل کلید نشده است و به تخلیه اکتفا نموده تا تخلیه را بهانه‌ای برای دریافت خسارت قراردادی قرار دهد.

لذا مستاجر می بایست ضمن درخواست تامین دلیل کلید محل مورد اجاره را نیز تحویل شورا دهد و از این پس مستاجر می‌تواند ادعا کند که وی به تعهدات قراردادی خود عمل نمود و خواهان دریافت خسارت قراردادی از موجر گردد. مضاف بر اینکه موجر هم دیگر نمی تواند به بهانه اینکه مستاجر بعد از پایان مدت اجاره به تصرف خود ادامه داده است از وی وجهی مطالبه نماید.

برای تخلیه فوری ملک مسکونی چه زمانی و به کجا باید مراجعه کنیم؟ اگر شیوه صحیح تنظیم اجاره نامه و شرایط چهارگانه مقرر در ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ رعایت شود هیچ شکی نیست که پس از پایان مدت اجاره چه مدت کوتاه گذشته باشد و چه مدت طولانی در ظرف مدت ۷ روز به طور سریع و فوری دستور تخلیه اجرا و محل استیجاری طی صورتجلسه مأمور اجرا تحویل نماینده یا وکیل موجر خواهد شد. اجاره نامه ممکن است رسمی و یا عادی باشد و به همین علت شیوه عملی و مرجع تخلیه اماکن استیجاری با توجه به نوع اجاره نامه متفاوت هستند.

درخواست تخلیه ملک در ماده ۳ قانون آیین نامه اجرایی قانون اجاره سال ۱۳۷۶ گفته شده که درخواست تخلیه نیازی به تقدیم دادخواست ندارد اما عملاً برای طرح دعوای تخلیه و ارائه درخواست آن باید دادخواستی به خواسته صدور دستور تخلیه تنظیم شود که حاوی اطلاعات و مشخصات سجلی موجر و مستاجر و نشانی آن ها و مشخصات و تاریخ اجاره نامه به همراه کپی اجاره نامه که برابر اصل شده است باشد.

در اینجا اگر مستاجر فوت کرده باشد موجر باید دعوای تخلیه را علیه کلیه ورثه او یعنی همسر و فرزندانش طرح کند. یا اگر مستاجر صغیر و یا محجور یا مجنون و دیوانه باشد باید علیه ولی یا قیم او اقامه دعوا شود.

مینا عباسی دانشجوی دکترای حقوق خصوصی